"昔日钢院情怀 今日文脉府邸"

《腕儿》第二期，包头焦点真诚邀请钢贸置业有限公司副总经理古玉建做客焦点深度专栏节目《腕儿》的特别专访，希望通过此次专访能挖掘到古总对专业市场的独特解析，让古总的专业见解和智慧激励影响更多人。

“我们认为‘昔日钢院情怀，今日文脉府邸’这句话是本项目的高度概括，我们想给这个项目树立的市场形象是：人文的、优雅的、品质的。我们这个项目具备三大优势，构成了本项目的独特少有性，由此才会在市场上引起这么大的反响。”

采访钢院学府副总经理 古玉建

首先是地段优势，众所周知这个项目是在钢院的旧址上，位于青年路以南，昆区的腹心核心当中的核心；配套优势，市场上现在对钢院学府的认知是学区房，教育配套是较大的资源优势，除教育配套以外，医疗资源（包钢三医院、一附院）包括南北两公园（八一公园和阿尔丁植物园），商圈（包百商圈近在咫尺、万达商圈也仅有不到两公里的距离）。还有项目本身的6万㎡的商业，配套上具备了特别优势；品质规模优势。从规模上说，能够在这么核心的一个区域，做一个24万㎡的综合体项目，它是少有性的。从品质上说，新中式的徽派建筑风格在包头是排名前列也是包头首创，龙形水系贯穿的园林是在园林景观方面比较大的投入，为了给业主一个很好的休闲和交流的空间。项目在设备设施的选型和公共区域装修的标准上比较高，在所有的细节体现项目的品质。

作为学区房的客群定位。刚需客群：首先具有一定的购买力，毕竟市中心楼盘的单价不低，但是钢院户型产品比较灵活，户型跨度也是比较大的从55㎡到160㎡，主力户型区间从88㎡-130㎡。因为是学区房，所以也派生出一个特殊的刚需群体，就是教育刚需群体。如果确实有适龄的小孩，考虑小学和中学的教育问题，选择钢院学府项目享受教育资源可以说是一个较佳的捷径。对区域配套要求比较高的改善性人群：这些人群都是对区位地段非常的认可，对区域配套资源比较认可。对项目未来增值投资人群：从住宅来讲面对的是这三种客群，对于商业角度是自用和投资的客群。商业就是一种投资型物业。

“乐尚广场”的商业定位以餐饮、娱乐、休闲体验为主、购物为辅。商业要形成区域中心，服务半径在2公里内，主要服务钢院学府项目的居民，和周边现有的常住人口。“现在对于传统百货业态黄金比例分割进行了调整，现在大家都是比较注重餐饮和娱乐，所以我们这个商业是顺应潮流，不然6w㎡体量的商业做成购物，是没有任何竞争机会的。”“我们商业内部还有几大亮点，包头排名前列下沉广场，下沉广场上做的音乐喷泉，夏天配合周围业态营造一种纳凉的小资的氛围。还计划做一个LED的大屏幕，带动商业人气，形成未来的城市景观。可以举办我们约会吧主题等活动，而且大地影院、Ktv、咖啡厅等休闲业态可以支撑约会主题。”

对于钢院学府优势前景，古总了然于心，信心实足。

13年丰富的房地产行业从业经验铸就成功

从2000年开始已经整整从事了13年的房地产行业，一路走过来，经历房地产的几个阶段。在2003我们国家将房地产业作为国家的支柱型产业来重点发展，03到07年作为房地产高速发展的阶段，房地产业向规模化发展的过程。07年是一个节点，07年后行业的快速发展，热点城市的房价上涨加快，拉开调控序幕，行政手段的干预对市场的影响，以及经济层面上的起承转合的影响房地产行业，一直持续到现在。

古总认为一个项目在市场上取得成功三个要素很关键。“团队。是否具备执行优质项目的能力; 产品。产品定位和目标市场是否匹配;市场。有些年房地产的市场营销需要靠天吃饭，市场配合市场环境好，购房者欲望强烈，项目很好做；反之，市场不好，政策收紧就会有很大程度的影响。未来房地产行业，市场当然会影响到整个行业的发展状态。从从业角度看，不能完全依赖市场，更重要看我们队项目的整体定位，对整体产品把握能力，渠道组织和营销策略这些方面是否真真正正的了解市场上客户的需求。”

“但有一点，我觉现阶段我们的消费者，越来越成熟，从选择到成交会有一个非常理性的成熟的分析过程，所以这同时对我们这个行业从业人员提出更高的要求。”

预计未来楼市政策会摆脱 一刀切模式

古总对十八届三中全会纲领性文件做了深刻的研究，认为十八届三中全会开完以后，给了我们一些关键词改革、深化改革、全面深化改革。针对于房地产，预计未来的楼市政策会摆脱现在这种一刀切的模式，会根据城市的特性（供应情况与房价的增长情况）会区别对待，会出现分化。另外就是会加快长效机制的建立，但是现行的调控手段可能还会继续执行。

从十八届三中全会对房地产行业提出的四个点来看：

1.楼市调控未来方向市场化。现在所说的限购、限贷、完税和社保等行政干预的手段，在未来可能要逐渐的退出历史的舞台。然后靠市场化，所有的保障房归政府，商品房靠市场来调节。这个观点古总在，现在的限购政策是行政干预，为的是解决社会矛盾。但是解决社会矛盾的较好方法是，要想做到居者有其屋，就要将这些不具备购买市场化商品房的人群的保障措施一定要落实到位。现在的房价的确很高，有人愿意花10W元买一平米，有人出得起这个钱，这个产品也同样值这个钱，这样的产品可以卖，这是完全市场化的东西。 暂时行政化的措施，不可能全部放开。现阶段很多以控房价为主的城市不适合将行政手段全部放开，等到未来长效机制建立起来之后会逐步放开。我们国家的住房保障体系已经出具规模，体系从基层到夹心层。在不具备保障条件或保障房已经不能满足置业需求的时候，按照你的置业目的和购买力考虑商品房就是市场化的了。这样也同样达到了居者有其屋美好的目的。

2.城乡统一的建设用地市场。十八届三中全会提出了集体所有制地的上市流通，和农民对土地的处置抵押和转让权的扩大。集体所有制地的上市流通之前是不允许的，现在安徽一些城市已经开始做试点了，这个信息一出，全国的小产权房火的一塌糊涂。但是农地流通的细节和方式确实没有出台，是未来一段时间需要跟进的。

3.新型城市化的推进速度。包头的北梁改造就是一种新型城市化的方式。土地制度的改革是为了新型城镇化的推进奠定基础。在这里牵扯到几个问题。户籍制度，农户和非农户的登记制度制约了城镇化的发展。要想加快城镇化的推进速度，要将户籍登记制度，买房落户制度都要改变。未来将会出来居住证的制度，在这个城市生活就拿到这个城市的居住权，在这个城市有自己的户籍信息。户籍制度的翻牌，应该从中小城镇和中小城市先翻牌，对于一些人口吸附能力的大城市肯定会有一定的控制政策。

4.房地产税收的改革。有两点可能是未来的方向。房产税：从房产税的征收，在未来一定会扩大试点的范围。有两个争论点，首先我们国家房产不是永久的，我们70年的产权，随着使用的年限增长，未来会出现贬值的现象。其次我们国家的住房信息登记系统不完善，全国联网阻碍重重。这两点都是未来长效机制的方向。调控房价房市房产税是不二的法门：当你的居住需求被满足后，派伸出的一定是改善和投资型需求。从我们国家目前来看，可投资的方向还是有限的，没有比房地产更合适的项目来保证资金的安全和增值。房产税未来的执行，对已经满足基本需求的购房者来说要慎重，投资的利润会被房产税征掉，投资没有意思，这类购房者就会失去热情，可能会选择其他的投资渠道。