连这些基本专业名词都不懂 还谈什么买房

时间飞逝17年已经过半，你是否还走在买房的路上，还不了解新房的位置、价格、环境等因素，想要进入房奴的行列却不知该下手哪里买房。最重要的一点就是购房者对房屋以及买房还不够了解，对于一些房屋的专业名词还不熟悉，今天小编就为大家介绍一些买房必须了解的房产专业名词，让你在买房时与置业顾问沟通无障碍，也不会被置业顾问说的名词牵着鼻子走。

【建筑篇】

1、公摊与公摊面积

“公摊”这个词让购房者买的房屋有一部分就被分摊掉了，所以这个“公摊”到底是什么意思呢?公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，我国尚无明确法律法规出台，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

购房者认为公摊大无形中把自己房屋的实际使用面积缩小了，但是不是房屋公摊面积越小越好呢?其实不是，公摊面积与居住的舒适度及安全、消防等都有关系。减少公摊面积，可能会影响住宅本身的品质，如若将房屋配套用房压缩到最小，一些设施能省就省，最终会影响到楼梯、走道的宽度以及电梯数量，业主居住感觉并不会很好。

由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

那么，购房者就要问了，公摊面积到底多少才更合适呢?

普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%;高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。

2、得房率

可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（套内建筑面积+公摊面积）之比。得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

3、容积率

在买房时置业顾问给你讲到容积率时，很多购房者觉的这个与自己无关，其实恰恰相反容积率直接关系到居住的舒适程度。

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与 用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3， 绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

比如一个小区的容积率较高，小区内居住的人较多，能够用于公共活动的设施及能够享受到的绿化环境就会较少，所以容积率直接关系你可以在小区享受到的公共设施和生活的舒适度。

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与 用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3， 绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

比如一个小区的容积率较高，小区内居住的人较多，能够用于公共活动的设施及能够享受到的绿化环境就会较少，所以容积率直接关系你可以在小区享受到的公共设施和生活的舒适度。

4、绿化率

　　绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

5、多层&高层&小高层

　　简单来说就是根据楼房的高度，住宅分为低层、多层、小高层、高层和超高层。1-3层称低层、4-7层为多层、8-12层为小高层、12层以上为高层、总高度为100米以上为超高层。按规定7层以上必须配电梯。

【销售篇】

1、五证

　　五证包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、第五是商品房预售许可证 。

　　最主要应该看两证，国有土地使用证和预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。

2、现房&期房&尾房

　　现房就是买了装修一下就能住或是开发商已装修过的；期房就是还没有盖好，要等一段时间(比如一年或两年)才能入住；尾房就是在座楼快卖完了，最后剩下的几套，一般都是房型和朝向比较差的，但也有开发商捂住的好房子，但往往比开盘时贵。

3、内部认购

　　开发商在没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内以一种"内部认购"的方式提前销售商品房。

4、住房商业贷款&公积金贷款&组合贷款

　　个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。

　　公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心，委托商业银行向缴存住房公积金职工发放的房屋抵押贷款。

　　住房组合贷款，是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。

5、预售价

预售价是商品房预（销）售合同中的专用术语，预售价不是正式价格，通常开发商都会提价。

6、佣金

　　房地产经纪人帮助开发商或者二手房卖家售出房子后所取得的酬金。

7、均价

对于购房者最关心的除了房屋的位置就是价格了，但是往往问到房屋价格，销售说出的就是均价…，很多人以为均价就是我能够用这个价格买房了，其实事实并非如此。

首先了解一下“均价”这个名词，目前市场上确实存在用“均价”来吸引购房人的广告。一些开发商在楼盘推广时，打出的均价，可能并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”较低的那栋楼的价格。这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样，无论是楼层位置还是朝向、通风、采光都不是最差的，只是可能没有景观，或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。

【土地篇】

1、土地出让

　　国家将国有土地的一定使用权出让给土地使用者，并由土地使用者给国家支付一定金额的行为。一般有协议、招标、拍卖三种方式。

2、溢价率

　　超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%。

　　假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是200元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是100%。

3、楼面价

　　楼面价是指土地总价格除以该土地的允许较大建筑面积，楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

　　开发商只需将购买土地的成本，加上建安成本，税费成本，营销成本等相关费用，就可算出这个项目将来要出售的成本价格是多少，对比目前此地块周边的同类型项目的销售价格，就能知道自己的利润空间及运营风险。

4、七通一平&三通一平

　　三通一平：水通、电通、路通、场地平整。

　　七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。

好啦，说了这么多，希望对大家购房有些帮助！

接下来又是小编的好盘推荐时间啦！今天给大家推荐的是：

① 翡麗湾 / 翡丽湾

翡麗湾项目位于鹿城新都市中心区域，周边公园绿化率极高，配套日益完善。随着包头市市政府的迁移，政治带动经济，新市政府的搬迁规划为翡麗湾未来的升值潜力增加了砝码。

② 万郡·大都城

万郡·大都城三期项目17号楼已开盘均价6200元/㎡,项目三期购房可享一万抵五万优惠,额外再享97折。户型面积主推88㎡,115㎡,132㎡,总高30层。项目四期预计9月份26#、27#开盘,户型面积主推88㎡,115㎡,132㎡,160㎡,190㎡。项目地址青山文化路与四道沙河交汇处。 

③ 维拉庄园一期丽祥苑

维拉庄园一期丽祥苑由包头市德隆房地产开发有限公司开发建设,项目位于青山区奥特莱斯北一公里处,项目均价2800元/平米,起价1900元/平米,购房优惠一万抵三万。电话可咨询详细信息。400-032-4608 转 151917