未来十年的房产投 资之道

超级严厉的房产限购政策让房产泡沫的水分逐渐被挤干，房产投 资变得越来越难，甚至变成亏钱的买卖。不过，很多投 资者从房地产行业出去转了一圈，发现投 资渠道仍然没有几个，也未必能赚到钱。那么，房产投 资真的已经无利可图了吗？

  改革开放以来，特别是1998年进一步深化住房制度改革以来，我国的房地产业得到了快速发展，绝大多数的居民已基本解决了住房问题，今后我国房地产业的发展必将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。尽管增速下降了，但由于城镇化还在持续推进的原因，所以房地产市场的总规模仍然是很大的。获利空间还是有，但是需要动脑子。

  首先，城镇化持续推进是房地产业发展的较大空间。2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%，户籍人口的城镇化率为41.2%，规划到2020年要分别达到60%和45%。至于要达到发达国家70%以上的水平，则需要更长的时间。人口净流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供应，增加公共租赁房的供应。这方面北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）等城市最近都公布了十三五的住房发展规划，北京的规划中还专门提到了建一批共有产权房。像北京、广州（楼盘）、成都、武汉（楼盘）等城市，根据国家的要求，还出台了《加快发展租赁住房的意见》，相信在今后的若干年中，租赁市场会有比较大的发展。

  其次，城市的更新改造，也是一个潜在很大的市场。2016年，按常住人口79298万和人均住房建筑面积36.6平方米来推算，我国城镇的存量住房已经达到了290亿平方米，如果城镇化达到70%，估算下来存量的住房会超过360亿平方米。如果从现在起，每年按2%的面积进行更新、改造，或者是拆旧建新，每年需要更新改造的量也不少于7亿平方米，这是一个很大的市场。在城镇存量住房不断增加和城镇化进程放缓以后，城市由以往的新区开发为主转到改造、盘活存量和有效增加增量相结合，这是必然的趋势，二手房的交易占比会不断提高。2016年，北京、上海、广州、深圳、南京（楼盘）、福州（楼盘）、宁波（楼盘）、苏州（楼盘）、石家庄（楼盘）等9个城市二手房的交易量已经超过了新房的交易量。今后随着住房租赁市场的发展和规范，租房的比例也会提高，开发商、中介机构，甚至物业管理企业都可以找到配套服务和运营的商机。

  第三，新经济业态的发展和居民消费升级的需要，给房地产企业提供了新的空间。这里既包括顺应产城融合和新业态发展需要的产业园区地产、众创空间、物流中心，也包括顺应居民消费升级需要的旅游地产、养老地产、文化地产，以及商业欠发达地区的商业地产等。这方面的投 资根据这几年的估算，一般占房地产总投 资的35%左右。从供需关系来看，房地产起码在未来10年仍然有较大的发展空间，现在的关键是如何通过供给侧的改革和转型发展，使供给适应需求。

  因此，房产投 资并不是无利可图，而是要转换思路。买房坐等升 值的日子肯定是一去不复返了，而租赁、商业地产、旅游地产还有非常大的盈利空间。投 资者要调整心态，转变方向，制定房地产市场的长远投 资规划，让钱赚的更有道理。