“限购令”下房屋中介对购房人资格的审查义务

3月份，各地纷纷出台新的房屋限购政策，在原有的基础上进一步加紧了对本地或者外地户口人士购买房屋的限制。3月17日，广州升级楼市限购政策，而2017年3月26日晚上，北京市又下发了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定在京买方必须具备以下条件：（1）名下在京无住房和商办类房产记录的；（2）在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

   限购政策的不断出台和加紧对于交易频繁的房屋买卖影响是极其巨大的，尽管政策本身不会导致合同无效，但个人不具备购房资格可能导致房屋无法办理过户登记手续，履行期间无限期拖延，最终导致当事人因无法承受巨大的时间和金钱成本而无法继续履行。在早前的推送中，我们分析了限购令对买卖双方权利义务关系以及法律责任的影响。而在城市二手房买卖中，中介方（居间人）扮演着重要的角色，作为房屋买卖合同的当事人以及利益相关方，在出现一方当事人因为不具备购房资格而导致交易无法进行的情况下，买卖双方可能会以中介方没有尽审查义务为由，拒付或者要求退回中介费。由此引发的争议是，房屋中介对于购房者的购房资格是否应尽审查义务，如果是，应当尽到何种程度的审查义务。对此，本文将梳理近年来有关房屋买卖居间方审查购房资格争议的司法实践案例，并作出简要的总结。

案例一

案情简介

中介方在2014年11月29日促成买卖双方签订《存量房买卖合同》，约定居间方的义务包括：（1）提供房屋信息和签约机会；（2）实地看房；（3）代为草拟交易所需的文本；（4）促成买卖双方签署合法有效的买卖合同。同时约定，由买方在合同签订之日向中介方支付居间费26万元。合同签订当天买方向中介方支付了10万元。

2015年1月15日，买卖双方共同签署声明，称因买方不具有在北京市购房的资格，故双方合同解除。

  解除合同后，买方向中介公司提起诉讼，要求返还已付的中介费。中介公司抗辩称其已经完成中介行为，不应返还中介费，并提出要求买方支付剩16万元中介费的反诉。

[(2015）丰民初字第05686号]

判决意见

北京市丰台区人民法院认为，根据北京市的限购令、北京市政府下发给包括各房地产经纪公司在内的《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知（京建发[2011]65号）》以及《房地产经纪管理办法》等职业规范的规定，居间方应当对委托人是否具有购房资格的问题进行审查。在本案中，尽管买方向中介公司提交了载明其具有购房资格的《购房承诺书》，但不足以证明中介公司充分履行了该义务，应当承担85%的责任。

   其后，中介公司上诉至北京市第二中级人民法院，二审法院驳回其上诉。

案例二

案件事实

2014年12月，买卖双方和中介公司签订《买卖居间协议》，约定买卖双方经中介公司促成，将订立《房屋买卖合同》。同时约定，签订《房屋买卖合同》之日即为居间成功之日，买卖双方各按照总房款的1%向中介公司支付佣金（居间费）。同日各方当事人即签订了《房屋买卖合同》，买方签订了《佣金确认书》。

合同签订后，因买方不具备购房资格，未继续履行。中介公司向虹口区人民法院起诉买方，要求其支付佣金，并提供了一份《限购政策告知函》，其上载明买方在是否具有购房资格一栏勾选了“是”。

[(2015)虹民三(民)初字第2362号]

判决意见

法院认为，中介公司促成双方当事人签订《房屋买卖合同》，其义务已经履行完毕，对于买方是否具有购房资格没有核实的义务。而买方应当对房屋限购政策有所了解，且“作为完全民事行为能力人，更应审慎签订合同和协议，并对自己的民事行为承担相应法律后果”。故法院支持了中介公司的诉讼请求。

其后，买方向上海市第二中级人民法院提起上诉被驳回。

总结

房屋中介作为居间人，根据《合同法》其负有的义务包括提供订立合同的机会、向委托人报告、不得隐瞒与合同订立有关的重要事实和禁止虚假陈述的义务。在早前的推送中也指出，房屋中介基于合同法、诚信原则、以及合同性质，对合同的相关事实具有合理调查的义务（参见《房屋交易居间合同中能否以中介未尽合理审查义务为由要求赔偿损失》）。

然而关于中介方在合同订立过程中对买方购房资格的审查义务却缺乏法律的明确规定，这也使得裁判者在司法实践中缺乏指引。就买方购房资格的问题而言，从京沪两地的判例来看，呈现出两种截然不同的意见：以北京法院为代表的意见认为，即使合同没有约定，中介公司根据其职业规范也应当承担该义务，在交易过程中，仅仅凭借书面告知买方并收到买方的反馈不足以证明其充分履行了审查义务，还应当实际核实买方的购房资格。以上海法院为代表的司法意见认为中介公司不负有审查买方购房资格的义务，只需促成合同成立即可。

两种意见虽然都有依据，但都存在不足之处。就前一种意见而言，将房地产中介的内部管理规范引入对外的民事法律关系中，从法理上并不妥当，而且从实践来看，这种观点给居间方施加了过重的审查义务，加重了居间人的负担，不但不利于降低交易成本，也造成了合同当事人之间的不信任。

就后一种意见而言，完全免除居间方的审查义务则走向了另一个极端，无论如何，在房地产限购政策在全国遍地开花的今天，买方购房资格无疑已经成为合同签订的重要事项：尽管购房资格本身不影响合同效力，但从主体的意思表示来看，合同当事人显然不想达成一桩难以实现的交易。因此，中介公司应当负有向双方当事人报告购房资格的义务，而报告的前提在于对该事项的了解。此外中介公司作为专业的房地产交易机构，对于限购政策的内容的了解应强于作为一般人的买卖双方，因此借助其专业知识有助于降低交易成本，提高效率。

综上，小编认为，房屋中介对买方的购房资格应承担初步审查义务，即告知购房者购房资格的条件以及查询购房资格的途径，要求购房者填写其具有购房资格的声明，必要时可以审查诸如纳税记录等原始资料，但应当以审查买方自行提供的为限。在履行了以上义务的基础上，如果因出现买方提供错误或者虚假声明、信息导致合同嗣后无法达成交易，则居间方不应承担责任。如果中介方不能证明其履行了初步的审查义务，则应当按照具体情形返还全部或部分中介费。

注 ：文章来源于“广州仲裁委员会”（gzac_gziac）微信平台，转载旨在分享。