买房须知:评估价、房价和贷款的关系

包头经纪人公众号 2017-08-20 01:46:00
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刚开始买二手房的你是不是搞不明白中介口中的专业词汇,入计税价、过户指导价、评估值等。今天告诉你什么叫房屋总价、评估价,以及它们和贷款的关系。 一、成交价(也叫房屋总价) 在二手房买卖过程中说的成交价,也就是你在中介带你看过的房子,经过与房主面对面的协商,最终确定的买卖价格,这个时候的“价格”

 刚开始买二手房的你是不是搞不明白中介口中的专业词汇,入计税价、过户指导价、评估值等。今天告诉你什么叫房屋总价、评估价,以及它们和贷款的关系。

一、成交价(也叫房屋总价)

   在二手房买卖过程中说的成交价,也就是你在中介带你看过的房子,经过与房主面对面的协商,最终确定的买卖价格,这个时候的“价格”,也是房主卖这套房子拿到手的价格。下图中红色方框里的粗体就是房价,即这套房子业主要拿到手的价格总和。

二、评估价

  包头超过80%的首次购房者均使用贷款,无论是公积金、还是商贷,都会涉及到贷款,按照央行较新的房贷政策,对于首次购买住宅的家庭,可以贷款总房款的七成,在二手房范畴这个“可贷款七成”并不是说一套100万的房子我们可以贷款70万,而是评估值的七成。

   在二手房交易中购房人向银行提出贷款申请后,银行会委派评估机构来对房子进行评估,银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说,评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个值,这个值就是评估价。你购买房子的价格和评估价存在一定的差异,如下图的。

   实际操作中评估值为房子实际成交价的80-90%,百分比受房屋建筑年代、装修、位置等因素影响。

三、评估值与银行贷款的关系

   结合评估机构给出的房屋估值,以及对风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑,最终银行会同意房贷申请人的申请,并发放贷款。

   银行根据实际情况给出的贷款和评估值、总房价之间的关系如下图

   银行根据房子的评估值向借款人发放一定比例的房贷,其中首套八成、二套七成、三套拒绝放贷。

课后练习:

大龄男青年李海澄是某IT公司职员,月薪6000元,目前名下无房,想买套房跟丽丽结婚,看中了康乐小区一套75㎡的一居室,业主报价38万,最终李先生和业主以37万达成购买合同,签约后徐先生向银行提出25万5年的商业贷款申请,银行评估值为33万。

请问:

1、购买这套房子,徐李先生能向银行贷到28万吗?

2、如果不能,购买这套房子,李先生需要支付多少的首付?

解答:

1、因为评估值为33万,李先生为首套购房;故李先生能贷到的较高额房款为:33×80%=26.4(万),因此不能贷到28万的房款。银行贷款最小单位为5000,四舍五入李先生只能贷26万。

这是按照比例算出来的“银行可以房贷的金额”,那李先生能贷出26万来么,或者说银行会给徐先生放贷26万吗?我们来反推一下:

26万10年商业贷款,按照目前较新的10年以上商贷基准利率4.9%计算得出26万10年月均还款为2745.01元,而李先生的月收入为6000元,这里符合银行要求的“借款人月收入须满足覆盖房贷月供的2倍”。符合贷款要求。

如果不符合那怎么办呢?

提高贷款年限,通过计算后徐先生将原本10年贷款的申请改为15年,这样26万15年每月月供为2042.54元,借款人月收入须满足覆盖房贷月供的2倍即可。

3、李先生需要支付的首付款为:

根据排名前列个问题我们知道李先生能获得银行26万的房贷,那么他要购买康乐小区的这套37万的房子首付就是:首付=37-26=11(万)

提示,购房时除了首付款,还有交易时需要向中介机构、国家税务机关、房管局等缴纳的中介费、过户费和相应税费,请广大购房者在看房时告知经纪人你的月供能力及能那得出来的全部款项,从而进行精准计算,以免造成签完合同后首付不够的情况。

二手房商业类按揭贷款

1、买卖双方所需材料:

卖方:夫妻双方身份证、户口本、结婚证(或单身证明)、房产证、土地证

买方:夫妻双方身份证、户口本、结婚证(或单身证明);房屋买卖契约;首付款转账小票;1寸相片、手章、个人半年流水;个人收入证明;所在单位营业执照副本的复印件加盖公司公章。

注:外地户口申请贷款者还需提供在徐州一年以上的纳税证明。 担保人:由其他自然人(或法人)为购房人提供保证担保的,担保人应经过银行审核(或准入),并根据银行要求提供相关证明资料,比如身份证等有效证件。

2、贷款额度

贷款金额不高于房产实际交易价格与银行认可评估价格的一定比例。具体比例由当地银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房(包括抵押住房)变现能力等情况确定。

3、贷款期限

一般在二十年以内,且贷款到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。

4、贷款利率

贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次商业贷款利率基础上,按比例进行浮动。具体浮动比例由当地银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。

如遇法定利率调整,期限为1年以内的,执行合同利率,不分段计息;期限为1年以上的,则于次年初执行新的利率。

5、还款方法:

等额本息还款法:即借款人按期以相等的金额偿还贷款本息。 等额本金还款法:即借款人每期等额偿还本金,贷款利息随本金逐期递减。

一次性还本付息还款法:即借款人在贷款到期日一次性结清全部贷款本息(仅限借款期限为一年(含)以内的)。

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