2019楼市拐点已来临

搜狐焦点包头站 2019-06-26 15:04:47
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可是,苏州上涨被点,武汉茶水依旧,成都摇号不减,西安领涨全国,仿佛市场仍在一片向好。然而,全国1-5月楼市调控政策达205次,比创纪录的2018还同比增加近30%,楼市仍在严厉的控制之中。

2019上半年楼市小阳春涌现,随即入夏失败,市场目前呈退烧状态。

可是,苏州上涨被点,武汉茶水依旧,成都摇号不减,西安领涨全国,仿佛市场仍在一片向好。

然而,全国1-5月楼市调控政策达205次,比创纪录的2018还同比增加近30%,楼市仍在严厉的控制之中。

到底是回暖还是降温?

本文基于各维度的数据分析,判断2019阳春拐点已来临,下半年楼市无反弹迹象,呈稳中趋冷状态,刚需和置换均可抓住机会,耐心挑选。

销售面积

近日,国家统计局发布全国商品房销售情况数据,5月明显出现拐点:

2019年初,受外部贸易摩擦和实体经济走弱的压力,央行降准置换中期借贷便利,货币呈宽松态势,进而传导至信用宽松,部分城市房贷利率下调,带动销售量回升。

市场情绪短期受房贷利率影响。上半年,上海深圳等城市均有银行下调房贷利率现象,增加市民对政策松绑预期,加强市民购买意愿,造成年初小阳春。

2019年4月,央行顺利展开展2019年二季度定向中期借贷便利操作,未有任何降准降息举动。故待年初流动性释放完毕,且未新增货币政策刺激,楼市未来几月将恢复平静。

2019年中,与某国贸易摩擦加剧,央行降准和降息的预期又有所升温。

但是,目前市场整体流动性合理充裕,且有关数据显示,一季度我国宏观杠杆率转降为升,从防风险的角度来看,全面降息的概率较低。

因此,在商品房销售面积和商品房销售额双双回落,已经出现明显拐点的情况下,大概率无新增货币刺激的下半年,楼市理应回到2018年下半年平稳的状态。

70城房价情况

前两日,全国70个大中城市商品住宅销售价格指数发布。

新房方面,同比增幅数据由11.4%降为11.3%,为13个月来首次出现小幅收窄,同样为数据拐点。

虽有67城上涨,但涨幅最高的西安市也仅2%。

并且,随即1天之内西安则受到政策打压,落户可买变落户一年才能买等等。

西安连涨39月,同比涨幅连续6月居全国首位。西安社消较上年同期回落5.5个百分点,消费已受房价制约。

调控也基于以上数据考虑。

由此可见,各地对房产调控依然高度重视,城市逐渐认识到依赖地产的不良后果,下半年亦不会放松。

二手房方面,70城二手房价格平均环比上涨0.43%,相比4月份的0.53%明显退烧。

相比于新建住宅网签数据滞后,二手房数据更能代表市场情况,全面降温并非空谈。

4、5月的二手住宅平均月涨幅为0.48%,以此测算年增长率为5.9%,略高于近年来5%左右的通胀水平,略低于2019年6%的GDP预期,属于一个较为乐观的数据。政策上预计不会对二手住宅市场有过多干预,此涨幅或继续保持。

房地产投资

房地产投资增速方面,5月也出现拐点,此拐点意义在于2018下半年拿地减少,房企不看好19年市场。

2019年1-4月,房地产投资强劲,表面上是各房企看好市场,拿地投资增加,比2018年更加热情,实则投资增速数据相对房企动作有一定滞后效应,从投资数据上并不能反应房企的真实投资情况。

因为,房企土地购置费按实际发生额纳入投资,分期付款和分期开发则均分期计入,故拿地投资数据较拿地时间滞后,且施工建设投资也在拿地数月甚至数年之后。一般来说,土地成交领先房地产投资6-9个月。

今年年初为2018年4、5月房企拿地高峰集中进入开工建设的时期,故投资增速增加,且年初同样也为16年房地产牛市的集中交房时期,房企为按时交房加速竣工,也拉动了一部分投资。

当下,房地产开发投资增速开始降低,为18年下房企拿地减弱的表现,侧面反应房企对19年市场低预期。

房企通常拥有专业分析团队和优良政商关系,其对市场判断可作一定参考。

房地产市场分化,各地政策凸显总体基调

现阶段,房地产已不再适合从全国角度来审视,普涨的时代已结束一年有余,市场分化渐渐明晰,不同城市不同情况,与之对应的一城一策也态度明朗。

一线城市已横盘两年,市场情绪稳定,普遍预期平稳,楼市尤其二手房市场相对冷清,且北京竞限价房入市比例升高,上海广州大量二手房年代久远折旧严重,更进一步加重了二手房市场的有价无市。 

部分二线城市处于强刚需市场,供应撑不起大量进城刚需购房,万人摇号等现象依旧存在,一二手房也存在倒挂行情,属于被政策控制的限价市场。

部分二线城市处于供大于求市场,本土购买力有限,房价却跟风上涨,整体行情一般。

三四线城市受人口净流出和本土开发商投资过热影响,棚改产生的购买力已被房产严重透支,存在回落可能,有被托底情况。

针对不同城市不同现状,各地政策呈现松紧不同状态,但政策基本将楼市控制在鸟笼行情(涨跌幅均控制在一定小范围内)。

涨要控,跌也要控。

恩施禁止降价:

汝州重启棚改:

一切符合调控均符合今年总基调,稳地价稳房价稳预期。

决策层声明

近两月,国家决策层多次释放楼市稳预期信号。

金融决策层,银保监会主席郭树清强硬表态:相当大比例的居民家庭负债率达到了难以持续的水平,地方房地产金融化的问题必须予以正视。

政治决策层,人民日报发表文章《中国不会靠炒房拉动经济》:

房价持续单边上涨必然增加国家经济危机风险,90日本、97香港、08美国均为前车之鉴,决策层不会重蹈覆辙,此段时间的信号亦奠定下半年稳定基调。

刚需不易,改善艰难。

目前中国房产的属性为城市入场门票加资产保值投资品,愿意为之掏空6个钱包的家庭比比皆是,故即使是刚需或改善也要慎重选择,并非房价涨跌与我无关,首付与贷款都会生活造成较大压力,后续资产的贬值与增值也对家庭财富状况有着重大联系。

现阶段,多地楼市处于买方市场,今年下半年预计楼市继续平稳,是刚需仔细挑地段、选产品、比价格、淘笋盘的好时机。

每年年初都有楼市的小阳春现象,即便在调控如此严厉的2019,年初仍然出现了销售量的小高峰,这可能与年终奖发放,过年返乡置业,和新年货币政策启动经济发展等因素有关。

相比于年初进场,选择下半年或年末可能更为合适。

来源:大胡子说房

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