什么是楼面价?一文让你秒懂楼面价和房价的关系!

2019年5月27日，碧桂园集团经过多轮竞价，成功拍得包头市备受瞩目的新都市区2019【401】地块。

从拍地信息中，我们经常能看到一个词：楼面价。对于房价，我们并不陌生，但是对于“楼面价”这个词，如果不是对房产熟知的话，可能就不太清楚了。

那么楼面价到底是什么？楼面价又与房价有什么关系呢？

1.楼面价是什么？

房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；容积率就是用规划总建筑面积除以占地面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

楼面价的计算公式为：

楼面价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率

规划建筑面积＝土地面积×容积率

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

例如，5月27日碧桂园土拍的401地块，土地面积为80895.82平米，容积率为2.3，最终成交价为66130.3万元。那么楼面价=661303000÷（80895.82*2.3）=3554元/平米。

还有一种算法。5月27日碧桂园土拍的401地块，成交亩价为545万元/亩，容积率为2.3，可以两种方式得出楼面价：楼面价=5450000*0.0015/2.3=3554元/平米（0.0015亩是1平方米）。楼面价=5450000/（666.7*2.3）=3554元/平米（一亩约666.7平方米）。

2.楼面价和房价的关系

房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。

楼盘总销售额=土地费用+建安工程费+税费及财务费用+净利润+管理费及开发费+公共配套设施费+所得税+销售费用+前期工程费+基础设施费（按构成比例排序）

房价由以上10种费用累加而成。其中土地费用作为最基本的构成因素所占比例较大。据推算，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈的拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

那楼面价和房价之间有什么关系呢？

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候指出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。

而一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2～3倍。但实际情况中也会有不成比例的情况：

1、楼面价高房价不一定会高

如果市场降温，开发商为了降低风险迅速回本，可能会根据自身、周边情况做出合理调整。只要能赚钱，少点也无所谓。

2、楼面价低房价不一定低

如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。

所以，最终房价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。